Структура покупок-продаж в пригороде Киева выглядит следующим образом: 60% — под возведение многоквартирных домов; 30% — под индивидуальное и коттеджное строительство; 10% — под другие нужды.
Совершенно очевидно, что рынок находится в руках строительных компаний. Для них проще скупка наделов у частных лиц, чем беспрестанная борьба за участки с местными властями, где они сталкиваются с многослойной бюрократией и коррупцией.
Коммерческие застройщики временами даже готовы переплачивать за землю.
«Себестоимость строительства на «частных» участках в среднем на 10% выше, чем на арендованных. Но в большинстве случаев застройщик может добиться скидки до 15% за счет большого объема покупаемой земли. Например, чтобы построить полноценный небольшой многоквартирный жилищный комплекс, застройщику необходимо до 3-4 га. А для коттеджного городка территория застройки должна быть не менее 5 га», — рассказал UBR управляющий партнер AVM Development Group Владислав Кононов.
По разным оценкам, в пригороде Киева до 65% всех ЖК строятся на частных, а не арендованных земельных участках. И в 2019 г. доля таких жилых комплексов на выкупленных у людей наделах увеличится до 75%, говорят эксперты.
Впрочем, это не значит, что перестали строить сами люди. Жить в собственном доме в пригороде — мечта многих киевлян, и люди постепенно ее реализовывают. Чем активнее скупают участки под личные дома и коттеджи, тем сильнее дорожает земля.
«Цена бюджетной сотки в столичном пригороде подскочила сразу на 20-50%. Речь идет о самых востребованных у покупателей направлениях: до Старых Петровцев по Вышгородской трассе и до Вишенек в Бориспольском направлении», — рассказала киевский риэлтор, член Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Инна Шкулепова.
Как уточнила гендиректор АН «Благовест» Елена Биберова, стоимость земельных участков в киевском пригороде стартует от $1 тыс. за сотку. Наиболее востребована земля в пределах 20 км от черты города: Обуховское, Житомирское и Одесское направления. Еще людям интересны Киево-Святошинский, Броварской, Бориспольский и Вышгородский районы.
По информации ProfiDOM.com.ua, непосредственно в самом Киеве земля дороже — за сотку просят $2-3 тыс., и предложение очень ограничено. Наибольший интерес вызывают участки в Печерском районе, нецентральной части Шевченковского, на Сырце, Дорогожичах, Нивках и Осокорках. Нередко землю покупают с домом-развалюхой, чтобы затем его снести.
В 2019 г. эксперты прогнозируют укоренение действующих тенденций и подорожание земли. По подсчетам Dom.ria, спрос на землю в самых интересных направлениях вырастет сразу на 20-25%, а цены — в среднем на 10%.
Это же касается больших участков, потенциально пригодных для строительства многоэтажек. Земля под них может прибавить в стоимости 5-7%. Ожидается, что активнее всего наделы будут раскупать под Киевом, в городах-сателлитах: Гатном, Ходосовке, Чабанах и т. д. Уже сейчас по этим направлениям спрос превышает предложение процентов на 20, говорят строители.
Поэтому торговаться за землю будут неохотно как со строителями, так и с частными покупателями. Сбрасывать цену готовы разве что на участках с «проблемными» документами или в откровенной глуши, где плохо развита инфраструктура и нет коммуникаций. К примеру, сегодня затраты на подведение газа, изменение целевого назначения земли и прочее может в несколько раз превышать стоимость самого участка. К тому же, предупреждают риэлторы, не каждое назначение земли можно поменять.
«Земли для ведения товарного производства менять нельзя. Если это земля другого назначения, нужно смотреть генплан, предусмотрена ли возможность изменения назначения земли. Если да, то нужно смотреть детальный план территории или зонинг. Если их нет, нужно заказывать разработку детального плана территорий. В целом, трудностей с оформлением земли нет, если нет проблем в документах на землю или с собственником. Но очень много ошибок в земкадастре, иногда приходится ждать, чтобы их исправили», — сказала Инна Шкулепова.
Совсем другая история с участками с документами «под ключ». Если они находятся в интересных зонах, то с их продажей сейчас советуют потянуть и продать на пике спроса подороже.