(Постановление вступило в силу 25.02.2005г., а новый кодекс 01.03.2005г.)1 марта вступило в силу постановление правительства Москвы №73-ПП от 8 февраля 2005 года, которое привело столичное законодательство в соответствие с новым жилищным кодексом. В результате были внесены существенные изменения в процедуру оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах.
В одном из сентябрьских номеров журнала мы рассказали о действовавшей ранее схеме оформления перепланировки. Кратко напомним суть рассматриваемого вопроса. Немалая доля проблем, возникающая у собственников квартир, вызвана банальным заблуждением, которое выражается в уверенности, что право собственности на недвижимость позволяет распоряжаться ею по своему усмотрению. Однако это верно лишь отчасти. И вот, почему. Дело в том, что фактически, купленная вами квартира – это, как не странно, вовсе не "бетонная коробка" из стен, пола и потолка, а так называемый поэтажный план, документ, составленный БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В поэтажном плане и прилагающейся к нему экспликации дано детальное описание вашей квартиры и именно на основании этих документов оформляется свидетельство о собственности, которое дает право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Как только реальный облик квартиры перестает соответствовать этому плану, ее владелец автоматически теряет одно из основных своих прав: право распоряжения. Для того, чтобы это произошло достаточно провести в квартире ремонт. Разумеется, речь идет о радикальном ремонте, когда возникают новые проемы, перегородки, объединяются помещения или вносятся изменения в существующие инженерные сети. Большинству из нас и в голову не придет, что для того чтобы переместить раковину в другое место в собственной квартире, необходимо получить разрешение. И все же это так. Любые ремонтно-строительные действия в помещении, подразумевающие внесение изменений в поэтажный план, требуют получения соответствующего разрешения.
Вот теперь можно приступить к вопросу его получения. Главное отличие новой процедуры оформления разрешения связано с реализацией принципа "одного окна". Таким образом предполагается ускорить и по возможности упростить процесс подготовки соответствующих документов. При этом функции уполномоченного органа по приему и рассмотрению заявок теперь возложены на Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекцию), которая заменила существовавшие ранее межведомственные комиссии. В общей сложности в столице предполагается создать десять подобных уполномоченных органов, что существенно меньше количества действовавших межведомственных комиссий. Соответственно можно предположить, что им будет достаточно сложно справиться с аналогичным потоком заявок. Тем более, функции Мосжилинспекции несколько шире. Теперь этот уполномоченный орган рассматривает заявки, связанные не только с перепланировкой и переоборудованием помещения, но и с проведением реконструкционных работ, подразумевающих изменение фасада здания (установка кондиционера, остекление балкона и т.п.).
Не будем нарушать логику повествования и вернемся к процедуре получения разрешения. Как и прежде все начинается со сбора соответствующих документов и согласования проектной документации. Согласно постановлению, в службу "одного окна" предоставляется следующий пакет документов: заявление о планируемом переустройстве помещений с указанием перечня мероприятий, режима и продолжительности работ (заполняется в соответствии с установленной формой), копии поэтажного плана и экспликации БТИ, копии документов о правах на занимаемые помещения (Договор социального найма, Свидетельство о собственности и т.п.), согласованная проектная документация и копии разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений, а также согласие в письменной форме всех членов семьи заявителя. Причем копии плана помещений и экспликации БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявки. А копии документов о правах на занимаемые помещения и разрешительных документов на изменения функционального назначения обязательно заверяются у нотариуса. Новый закон предусматривает ситуации, в которых можно обойтись без составления и согласования проектной документации. В этом случае можно обойтись эскизом перепланировки, который выполняется на копии поэтажного плана. О каких вариантах переустройства идет речь? Полная или частичная разборка ненесущих перегородок (исключая межквартирные), устройство проемов в ненесущих перегородках (опять таки, исключая межквартирные), заделка проемов в перегородках и несущих стенах, устройство перегородок без увеличения нагрузки на перекрытия, замена инженерного оборудования и, наконец, демонтаж инженерного оборудования и подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков горячего и холодного водоснабжения и канализации. Однако на практике все не так просто. Одним лишь эскизом действительно удастся обойтись только в последнем из перечисленных пунктов. В остальных случаях придется предоставить подтверждающую документацию. Ведь ни владелец квартиры, ни работники службы "одного окна" не в состоянии на глазок определить, является ли стена, в которой планируется сделать новый проем ненесущей. Здесь не обойтись без такого документа, как Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности частичного переустройства квартиры. Устройство перегородки также требует расчетов, иначе не удастся доказать, что на перекрытия не создается дополнительная нагрузка. Или вот пример. Перегородка между разделенными санузлами вполне может оказаться ненесущей. Однако для того, чтобы ее снести, потребуется документ о наличии гидроизоляции пола.
Итак, в большинстве случаев Техническая документация (Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и Проект переустройства) все-таки необходимы. Как и прежде, она подлежит согласованию с надзорными органами. Список остался неизменным: Пожнадзор, СЭС, балансодержатель (ДЕЗ, ТСЖ, РЭУ), Жилищная инспекция, Газовая инспекция, государственная экспертная организация, имеющая право дать экспертное заключение. Прилагаются Акты осмотра смежных помещений перед началом работ, акты согласия соседей, документ о страховании квартиры на время проведения ремонтно-строительных работ. Кстати, в соответствии с постановлением, защиту проектной документации проводит организация, разработавшая проект, она же в дальнейшем занимается ведением авторского надзора за выполняемыми работами. Весь пакет документов сдается в Мосжилинспекцию, которая в течении 20 дней объявляет о своем решении. В результате заявитель получает либо конечный документ – Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме (при этом Мосжилинспекция информирует Управляющего жилым домом о принятом решении), либо аргументированный отказ в письменном виде. Одновременно заявитель получает Журнал производства ремонтно-строительных работ (далее Журнал). Исполнитель работ (лицензированная подрядная организация) или сам заявитель должны строго соблюдать установленные законом требования.
Кстати, следует отметить усиление контроля над выполняемыми ремонтно-строительными работами. Начнем с того, что исполнитель работ обязуется завершить их в указанные сроки. Все мероприятия заносятся в Журнал, а на скрытые работы составляются соответствующие Акты. При отсутствии последних, посетившая объект Инспекция вправе требовать вскрытия конструкций. В случае выявления ею грубых нарушений, Мосжилинспекция может аннулировать выданное Разрешение. Особенно это касается обнаружения отступлений от согласованных проектных решений. Так что если в разгар работ пришла идея несколько улучшить первоначальный проект, лучше от нее отказаться. В противном случае весь процесс согласований придется проходить заново.
Вот мы и подошли к заключительному этапу переустройства. По окончании ремонтно-строительных работ собирается комиссия, в которую входят: заявитель, представители Мосжилинспекции, Территориального органа исполнительной власти, Управляющего жилым домом, разработчик проекта и исполнитель работ. Результатом ее работы становится подписание Акта о произведенном переустройстве помещений в жилом доме. Это единственный документ, представляющий правовое основание для внесения изменений в поэтажный план БТИ. Остается только получить новое Свидетельство о собственности.
Остается последний вопрос: что делать, если перепланировка уже проведена, а разрешение на нее не получено? Мы уже говорили о том, что неоформленная перепланировка ведет к потере одного из основных прав собственности: права распоряжения. Это означает, что распорядиться такой квартирой (продать, обменять, передать по наследству и т.д.) не удастся. Более того, с принятием вышеуказанного постановления, обнаружение подобных нарушений влечет за собой иск в суд со стороны Мосжилинспекции. В итоге лишившуюся юридического владельца жилплощадь могут попросту продать с молотка. При этом нового владельца обяжут привести квартиру в надлежащее состояние. Правда, в некоторых случаях уже осуществленную перепланировку все-таки можно оформить. Это возможно, если внесенные изменения не нарушают установленных ограничений. А их не так уж мало. Вот лишь несколько пунктов. В результате перепланировки не должны ухудшаться условия эксплуатации дома и проживания граждан (затрудняться доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам). Запрещается нарушать прочность, устойчивость несущих конструкций здания, ликвидировать или уменьшать сечение каналов естественной вентиляции, увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, устраивать проемы, пробивать отверстия с стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах… И многое другое. Поэтому лучше не рисковать и следовать установленным правилам. Ведь, в конечном счете, речь идет о вашей безопасности.
Источник: www.drip.ru
Автор: Лихачева Елена
