Новые тенденции в мире недвижимости – это жилые комплексы, такие как ЖК Кислород в Сочи (Бытха). Это огромные кампусы и кварталы, которые разбросаны на большой территории, чтобы сделать другой мир для жителей. Эти комплексы не только хороши и отличаются друг от друга классом, но и обходятся множеством удобств, которыми человек может не воспользоваться, если решит купить независимый дом.
Есть определенные критерии, которым нужно следовать при покупке жилья в жилых комплексах. Вот список вещей, за которыми нужно следить при покупке квартиры в новых жилых проектах.
Если вы попросите оценщиков предоставить примеры комплексных оценочных заданий, многие из них будут сосредоточены на коммерческой или смешанной недвижимости или недвижимости двух-четырех семей. Однако многие оценки односемейных домов считаются сложными заданиями. Ниже мы приводим определение комплексного объекта и углубляемся в три типа объектов жилого комплекса.
Что составляет сложное свойство?
Комплексная жилая недвижимость от одной до четырех семей определяется как имущество, удовлетворяющее по крайней мере одному из следующих критериев:
- Оцениваемое имущество нетипично
- Форма собственности нетипичная
- Рыночные условия нетипичны
Ниже мы немного углубимся в каждый из описанных выше типов сложных объектов недвижимости, приведя подробные описания и примеры объектов, которые подпадают под каждую из этих трех категорий.
Имущество подлежащее оценке нетипично
В этом случае свойство является выбросом, странным или не общим для конкретной области. Из всех характеристик, которые могут сделать собственность сложной, физические особенности являются наиболее очевидными. Некоторые из ключевых физических особенностей, которые могут сделать оценочное задание сложным, включают в себя:
- Размер (значительно больше или меньше, чем типичный для рынка)
- Поэтажный план (возможно функциональное устаревание)
- Уникальные пользовательские функции
- Качество изготовления или конструкции (выше или ниже нормы)
- Архитектурный дизайн
- Адекватность ОВКВ, электрических систем, колодца и/или септика
- Дополнительная жилая единица(ы)
- Несоответствующее зонирование
- Многофункциональная недвижимость (например, она использовалась как бизнес и резиденция)
- Прибрежные объекты недвижимости по сравнению с 1-мильным радиусом не-прибрежных объектов недвижимости
Имейте в виду, что то, что считается сложным на одном рынке, может не считаться сложным на другом. Например:
- Особняк в Беверли-Хиллз не является нетипичным; особняк в сельской Алабаме может быть таким.
- Бревенчатая хижина в горах Виргинии-обычное дело; бревенчатая хижина на берегу моря в штате Вирджиния-не так уж много.
- Промышленные или передвижные дома с пристройками распространены в сельской местности, но не в городах.
- Земляные или бермовые дома можно найти в горах, но не в городе.
К нетипичным свойствам относятся:
- Купольные дома или другие дома с очень разными или уникальными архитектурными стилями
- Переоборудованные амбары
- Частичный дом—например, половина дома или подвал—построен, и владельцы закончат остальное после того, как накопят достаточно денег, чтобы сделать это
- Обычные дома с незаконченными пристройками
- Дом, который был пристроен и реконструирован, чрезмерно велик и/или его удобства нетипичны для его рынка
- Новый строительный дом, который чрезмерно улучшен для своего рынка (роскошные дома)
- Дома которые имеют исторический возраст или возможно новый строительный дом в районе старой застройки
- Больший, чем обычно, размер сайта
- Дом, расположенный на коммерчески зонированном участке
- Имущество, которое было стигматизировано из события, которое произошло там (смерть или печально известное преступление)
- Недвижимость с хозяйственными постройками, расположенная на сельской территории
- Недвижимость, находящаяся в плохом состоянии (если она нетипична для данного района или нет продаж недвижимости в плохом состоянии)
Форма собственности нетипична
В этом случае обстоятельства, связанные с правом собственности, являются необычными или усложняют оценку. Например:
- Владелец не владеет правами собственности на прибрежную собственность.
- На имущество существуют пожизненные имущественные акты (то есть собственник имущества—лицо, предоставляющее право,—передает законное право собственности и пользования имуществом в пользование другому лицу на всю жизнь этого лица).
- Существует частичная доля собственности на эту собственность.
- Недвижимость находится в собственности банка.
- Это свойство представляет собой сальто.
Рыночные условия нетипичны
В этом случае уникальные рыночные условия повышают сложность оценки. Например:
- Недвижимость расположена в районе, где нет других продаж.
- Для дома нет рынка; по какой-то причине продажи не происходят (например, недвижимость находится рядом с очисткой ядерного полигона).
- Продажи в этом районе сильно упали из-за краха жилищного строительства.
- Здесь не хватает достаточного компа.
- Либо не хватает достаточных данных, либо реакцию рынка трудно измерить.
- Рыночные условия быстро меняются или район находится в переходном состоянии.
- Противоречивая информация, например, сопоставимые дома продаются по совершенно разным ценам без всякой видимой причины.
